O julgamento que decide se a holding familiar paga ITBI ao receber os imóveis da família parou de novo. Foi em 16 de setembro de 2026, no Plenário do Supremo Tribunal Federal, com o placar em cinco votos a favor do contribuinte e dois contra, quando o ministro Alexandre de Moraes pediu vista dos autos. O caso saiu de pauta sem data para voltar. Duas semanas antes, na sessão de sustentações orais, o relator e presidente do tribunal, ministro Edson Fachin, informou que há mais de trezentos processos parados à espera dessa tese. Para uma família de Belo Horizonte com R$ 6 milhões em imóveis, a distância entre as duas teses em disputa é de R$ 180 mil, porque a alíquota do imposto na capital mineira é de 3%.
A regra está no artigo 156, parágrafo 2º, inciso I, da Constituição. O ITBI não incide sobre a transmissão de bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, salvo se a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens, a locação de imóveis ou o arrendamento mercantil. A holding patrimonial típica vive de alugar imóvel. Ela nasce dentro da exceção, e é daí que vem a cobrança. Não pagar o imposto na entrada sempre foi um dos argumentos de venda da estrutura, ao lado das razões de organização e de sucessão que estão no texto sobre holding familiar.
O que conta como atividade preponderante está no Código Tributário Nacional, e é um teste de receita. Pelo artigo 37, parágrafo 1º, a preponderância se caracteriza quando mais de 50% da receita operacional da empresa, nos dois anos anteriores e nos dois anos seguintes à aquisição, vem de operações imobiliárias. Empresa nova tem regra própria: se ela começou a funcionar depois da aquisição, ou menos de dois anos antes dela, o parágrafo 2º manda olhar os três primeiros anos seguintes. Confirmada a preponderância, o parágrafo 3º manda cobrar o imposto pela lei vigente na data da aquisição, sobre o valor que o bem tinha naquela data.
O caso que chegou ao Supremo
O recurso em julgamento é o RE 1.495.108. Quem recorreu foi uma administradora de bens, contra decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo que validou a cobrança feita pela Prefeitura de Piracicaba sobre um imóvel integralizado ao capital social. A controvérsia virou o Tema 1.348 da repercussão geral, o que significa que a tese fixada vai valer para todas as instâncias do país.
Na sessão de 2 de setembro, os dois lados mostraram o tamanho do que está em jogo. Pelo Município de Piracicaba e pela associação que reúne as secretarias de finanças das capitais, o advogado Ricardo Almeida Ribeiro da Silva sustentou que a imunidade foi desenhada para incentivar setores produtivos, e não para desonerar a acumulação de patrimônio familiar e o planejamento sucessório. A conta que ele apresentou foi de mais de R$ 1,1 bilhão por ano de perda de arrecadação para os municípios. Do outro lado, Misabel Derzi, falando por entidades empresariais de Minas Gerais e de São Paulo, defendeu que excluir empresas imobiliárias do benefício é discriminatório e contraria o estímulo constitucional ao empreendedorismo. Também sustentaram os municípios do Rio de Janeiro e de São Paulo, a federação da agricultura do Mato Grosso do Sul e a associação brasileira de shopping centers.
O que o relator propôs
Fachin votou por dar provimento ao recurso. Na proposta dele, a imunidade vale na realização de capital independentemente da atividade exercida pela empresa, inclusive quando ela for de compra e venda, locação ou arrendamento de imóveis. A tese que escreveu diz que o benefício é incondicionado e, portanto, indiferente à atividade preponderantemente imobiliária, ressalvada a prática de simulação ou fraude à lei com o objetivo de usufruir indevidamente da imunidade. Quatro ministros já o acompanharam: Cristiano Zanin, André Mendonça, Nunes Marques e Luiz Fux.
Gilmar Mendes abriu a divergência, e Flávio Dino o seguiu. Para os dois, a imunidade não alcança a transmissão de bens para integralização de capital quando a pessoa jurídica adquirente tem como atividade preponderante a compra e venda, a locação ou o arrendamento mercantil de imóveis. Antes que alguém comemore, vale registrar o óbvio: enquanto a vista não é devolvida e o resultado não é proclamado, voto já proferido pode ser ajustado, e os demais ministros ainda não se manifestaram. Cinco a dois é uma fotografia do meio do caminho.
O teto que já existe desde 2020
Mesmo o voto favorável ao contribuinte carrega um limite decidido há seis anos. Em agosto de 2020, ao julgar o Tema 796, o Supremo fixou que a imunidade do ITBI não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado. Um exemplo deixa isso concreto. Um imóvel avaliado em R$ 3 milhões entra numa empresa cujo capital social sobe apenas R$ 1 milhão, e o restante vai para reserva de capital: essa diferença de R$ 2 milhões fica fora do benefício e é tributada normalmente.
Isso conversa direto com o modo como a integralização costuma ser feita. O artigo 23 da Lei 9.249 de 1995 permite que a pessoa física transfira bens à empresa pelo valor constante da declaração ou pelo valor de mercado, e o parágrafo 2º tributa como ganho de capital a diferença a maior quando se escolhe o mercado. Quem não quer pagar imposto de renda na entrada integraliza pelo valor da declaração, que em imóvel antigo costuma ser uma fração do preço real. O ITBI nunca olhou para a declaração de bens.
A base de cálculo mudou em janeiro
A Lei Complementar 227, de 13 de janeiro de 2026, ficou conhecida pelas novas regras do ITCMD, que estão no texto sobre o imposto sobre herança e doação. Ela também reescreveu a parte do Código Tributário Nacional que cuida do ITBI. O artigo 38 passou a definir valor venal como o preço pelo qual o bem seria negociado à vista em condições normais de mercado, estimado por critérios técnicos que incluem a análise dos preços praticados no mercado imobiliário, as informações prestadas por cartórios e agentes financeiros e as características do imóvel, como localização, tipologia, padrão e área. O município precisa divulgar os critérios que usa, e o contribuinte pode contestar a avaliação apresentando laudo próprio em procedimento específico.
O parágrafo 4º do mesmo artigo fechou a porta que restava. Cartórios e serviços de registro passaram a ser obrigados a compartilhar com o fisco municipal as informações das operações realizadas com imóveis, sob pena de multa. Essas regras valem desde a publicação da lei complementar, em janeiro deste ano. Para quem integraliza imóvel em holding, a consequência é direta: a distância entre o valor da declaração de renda e o valor de mercado deixou de ser um espaço confortável, tanto para a base do ITBI quanto para o cálculo do excedente que o Tema 796 manda tributar.
A janela de apuração continua correndo
Uma holding aberta em 2024, 2025 ou neste ano ainda está dentro do período em que o município pode apurar a preponderância e cobrar o imposto depois, com a lei e o valor da data em que os imóveis entraram. Isso muda a leitura de quem se sente resolvido porque a prefeitura reconheceu a imunidade na escritura. O reconhecimento inicial costuma ser condicional. O teste de receita só se fecha quando os três anos terminam, e é isso que explica boa parte dos processos que estão parados à espera do Supremo.
O que dá para decidir agora
A primeira decisão é não paralisar a organização patrimonial por causa de um julgamento sem data para voltar. O ITBI é custo de entrada, cobrado uma vez. Ele precisa ser comparado com o custo recorrente da estrutura, que mudou com o imposto novo sobre o aluguel e está detalhado no texto sobre o que muda no aluguel da holding, e com o custo de não fazer nada, que aparece inteiro no inventário. Naquela carteira de R$ 6 milhões em Belo Horizonte, os R$ 180 mil de ITBI do pior cenário ficam bem abaixo do que um inventário judicial consome no mesmo patrimônio.
A segunda é cuidar da substância da empresa, porque a ressalva proposta pelo relator muda o campo de batalha. Se a imunidade passar a valer para qualquer atividade, o município vai atacar pelo lado da simulação e da fraude à lei. Quem tem contabilidade organizada, contrato de locação real, receita entrando na conta da empresa e um propósito declarado para a estrutura defende isso com facilidade. Quem montou a holding numa tarde, só para não pagar o imposto, ganhou um problema novo.
A terceira é olhar para trás. Quem pagou ITBI na integralização tem cinco anos, contados do pagamento, para pedir a restituição do que recolheu a mais, e a tese do Tema 1.348 vai alcançar os processos que estão sobrestados. Por isso importa saber se o seu caso está apenas guardado numa pasta ou efetivamente discutido em juízo. Para quem vai montar a estrutura agora, a conta precisa ser feita duas vezes, com e sem o imposto na entrada, de modo que a decisão não fique dependendo de um julgamento que ninguém controla.
Perguntas frequentes
Vale a pena esperar o julgamento para abrir a holding?
Depende do peso do ITBI na conta total. Em patrimônios nos quais o imposto de entrada representa uma fração do que o inventário custaria, esperar significa manter o risco sucessório aberto por tempo indeterminado, e o pedido de vista não tem data de retorno marcada. Em carteiras muito concentradas em imóveis, nas quais a alíquota municipal morde um valor alto de uma vez só, faz sentido escalonar a integralização e acompanhar o julgamento.
Minha holding tem locação de imóveis no objeto social. Ela está na exceção?
Quem define a exceção é a receita, e não a redação do contrato social. O teste do artigo 37 do Código Tributário Nacional olha se mais da metade da receita operacional vem de operações imobiliárias no período de apuração. Uma empresa que aluga imóveis e não tem outra fonte relevante de receita cai na ressalva constitucional pela regra atual, e é justamente essa regra que o Supremo está revendo.
Se o Supremo decidir a favor do contribuinte, dá para recuperar o que já foi pago?
A tese fixada em repercussão geral alcança os casos em andamento em todas as instâncias, e o pedido de restituição do que foi pago indevidamente tem prazo de cinco anos contados do pagamento. Quem pagou e nunca questionou depende de entrar com o pedido dentro desse prazo. Quem já discute a cobrança tende a ter o processo julgado conforme a tese, assim que ela for fixada.
A imunidade cobre o valor inteiro do imóvel?
Não. Pelo Tema 796, julgado em 2020, o benefício se limita ao valor do capital social integralizado, e o que passar disso é tributado normalmente, mesmo que o Supremo decida agora a favor das empresas imobiliárias. Como a Lei Complementar 227 definiu que a base do imposto é o valor de mercado estimado por critérios técnicos, integralizar pelo valor da declaração de renda não reduz essa conta.
Uma estrutura patrimonial se justifica pela conta inteira, e não por um imposto específico: custo de entrada, custo anual e custo de transmissão, somados. O Diagnóstico Patrimonial faz essa soma imóvel a imóvel, com a alíquota do seu município e o desenho atual da sua empresa, e mostra em que patrimônios a holding continua se pagando mesmo no pior resultado possível desse julgamento.