Em 1º de dezembro deste ano, toda pessoa jurídica que aluga imóvel passa a emitir nota fiscal de serviço eletrônica em cada locação, com IBS e CBS destacados. A data está no Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30 de julho de 2026, que alcança as holdings patrimoniais e também a pessoa física com mais de três imóveis e receita de aluguel acima do limite legal. A obrigação chegou a ser esperada para agosto, mas as adaptações da nota para locação não ficaram prontas a tempo. As alíquotas destacadas até o fim do ano são de 0,9% para a CBS e 0,1% para o IBS, sem recolhimento. Parece pouco porque é pouco. O número que vai valer de verdade ainda está sendo calculado em Brasília e deve ser fixado pelo Senado até 15 de dezembro de 2026.
O Poder Executivo tem até 14 de setembro para entregar ao Tribunal de Contas da União a proposta de cálculo da alíquota de referência da CBS de 2027, o TCU tem até 30 de outubro para calcular e enviar ao Senado, e o Senado fecha o percentual em dezembro. São os prazos ordinários do artigo 349 da Lei Complementar 214, prorrogados em 45 dias só para este ano. Enquanto o processo corre, o Comitê Gestor trabalha com uma premissa própria: a Resolução 14, de julho, usa um IVA cheio de 27,91%, sendo 18,7% de IBS e 9,21% de CBS. É a partir dessa estimativa que dá para montar a conta ano a ano, lembrando que a única alíquota já fixada em lei é a de 2026.
O 1% de 2026 é de graça, mas tem condição
O artigo 348 da Lei Complementar 214 resolveu o ano de teste de um jeito que passa despercebido. O valor destacado de CBS e IBS em 2026 é compensado com o que a empresa deve de PIS e Cofins no mesmo período, e quem não tiver débito suficiente pode pedir ressarcimento em até sessenta dias. Na prática, ninguém paga o 1%. A dispensa, porém, vale apenas para quem cumprir as obrigações acessórias, o que significa emitir o documento fiscal com os campos novos preenchidos. Como a nota da locação só passa a ser exigida em dezembro, a holding tem três meses para escolher o emissor, cadastrar os imóveis e testar a emissão.
Quanto a holding paga hoje
Uma holding no lucro presumido que tem a locação no objeto social recolhe quatro tributos sobre o aluguel. O IRPJ incide a 15% sobre uma presunção de 32% da receita, o que resulta em 4,8%, e a CSLL, a 9% sobre a mesma presunção, o que dá 2,88%. O PIS e a Cofins somam 3,65% no regime cumulativo. Somando tudo, o piso é de 11,33% da receita bruta. Quando o lucro presumido do trimestre passa de R$ 60 mil, o que acontece com receita mensal de aluguel acima de R$ 62,5 mil, entra o adicional de 10% do imposto de renda e o teto sobe para 14,53%.
Esse intervalo é o que fez a holding virar padrão de mercado para quem tem imóvel alugado. A pessoa física que recebe o mesmo aluguel paga imposto de renda pela tabela progressiva do carnê-leão, com alíquota que chega a 27,5%. A distância entre 14,53% e 27,5% sustenta boa parte das estruturas montadas na última década, e as outras razões para constituir uma delas estão no texto sobre holding familiar.
Em 2027 e 2028 a conta fica menor
Em 1º de janeiro de 2027, o PIS e a Cofins deixam de existir e a CBS passa a ser cobrada com alíquota cheia, reduzida em 0,1 ponto percentual nos dois primeiros anos. O parágrafo único do artigo 261 corta em 70% as alíquotas de IBS e CBS na locação, na cessão onerosa e no arrendamento de bem imóvel. Aplicado esse corte à estimativa do Comitê Gestor, a CBS fica em torno de 2,7% sobre o aluguel. O IBS segue na alíquota simbólica de 0,1% até o fim de 2028, dividida entre a parcela estadual e a municipal. Somados, os dois não chegam a 2,8%, contra os 3,65% de PIS e Cofins que saem de cena.
Antes das contas, uma premissa precisa ficar explícita: elas supõem que o valor pago pelo inquilino não muda e que o locador absorve o tributo. O IBS e a CBS não integram a própria base, ou seja, são calculados por fora e somados ao preço, enquanto o PIS e a Cofins de hoje já estão embutidos no aluguel, de modo que quem absorve quanto vai depender do contrato de cada imóvel e do mercado em que ele está.
Feita a ressalva, o efeito é contraintuitivo: nos dois primeiros anos do novo sistema, a holding de aluguel recolhe menos do que recolhe hoje, e a carga total cai de 11,33% para perto de 10,5% no piso, e de 14,53% para perto de 13,7% no teto. Se o Senado fixar a CBS mais próxima dos 8,8% das notas técnicas da Fazenda, a queda é maior, e em nenhuma das hipóteses o sentido muda: 2027 e 2028 são os dois anos mais baratos de todo o cronograma.
A virada começa em 2029
De 2029 a 2032, o ICMS e o ISS vão sendo desligados em quatro fatias, e o IBS entra na mesma proporção. Os artigos 361 a 364 mandam fixar as alíquotas de referência do imposto novo de modo que ele reponha 10% da receita dos entes em 2029, 20% em 2030, 30% em 2031 e 40% em 2032. Em 2033 o sistema está inteiro em pé. Para o comércio e a indústria essa troca é razoavelmente equilibrada, porque o que entra substitui o que sai. Para quem apenas aluga imóvel, não há troca alguma. Aluguel não paga ICMS nem ISS hoje, então nada está sendo desligado do outro lado da conta e o IBS entra como adição pura.
Com a estimativa de 18,7% de IBS, o corte de 70% deixa a alíquota cheia do aluguel em 5,61%. Somando a CBS, que já está integral desde 2027, a trajetória fica em 3,32% em 2029, 3,89% em 2030, 4,45% em 2031 e 5,01% em 2032. A conta só volta ao patamar de hoje em 2030. Em 2033, com os dois tributos inteiros, o aluguel passa a recolher 8,37%, o que leva a carga total da holding dos atuais 11,33% para 16,05% no piso e dos 14,53% para 19,25% no teto. Os 26,5% de que tanto se fala não são um teto: a lei manda o Executivo propor medidas de correção se a soma estimada passar disso, e essa avaliação só ocorre com os dados de 2030.
O contrato assinado antes de 2025 pode congelar a conta
O artigo 487 criou um regime opcional que muita gente perdeu porque o prazo se encerrou em dezembro de 2025. Quem tem contrato por prazo determinado, firmado até a publicação da lei complementar em 16 de janeiro de 2025 e com data comprovada por firma reconhecida ou assinatura eletrônica, pode optar por recolher IBS e CBS em montante equivalente a 3,65% da receita bruta recebida. No não residencial exigiu-se algo a mais, o registro em cartório até 31 de dezembro de 2025 ou a disponibilização do contrato ao fisco, e a opção vale pelo prazo original, sem renovações. No residencial, o benefício vai até 31 de dezembro de 2028 ou até o contrato acabar, o que vier primeiro.
A opção não é gratuita, e o próprio artigo cobra o preço em três parágrafos seguidos: quem opta fica proibido de tomar créditos de IBS e CBS relativos àquele imóvel, perde o redutor social e faz um pagamento definitivo, sem direito a restituição. Há ainda o detalhe que inverte a decisão em muitos casos: se o inquilino é contribuinte e se credita do imposto destacado, o regime normal pode sair mais barato para os dois lados do que a alíquota fixa, que ninguém recupera. Contrato por prazo indeterminado não entra. A lei olha para a estrutura original do que foi assinado.
Quem paga a conta depende do inquilino
O IBS e a CBS são não cumulativos, e o inquilino que também é contribuinte aproveita como crédito o imposto destacado na nota. Numa locação comercial para uma empresa do regime regular, o tributo que a holding recolhe volta ao inquilino como crédito, e a conversa vira uma negociação de preço. Numa locação residencial, ou comercial para um profissional do Simples, não existe crédito do outro lado: o imposto vira custo, e repassá-lo exige subir o aluguel num mercado que nem sempre aceita.
Para amortecer o efeito na moradia, o artigo 260 criou o redutor social: R$ 600 por mês, por bem imóvel residencial locado, abatidos da base de cálculo e corrigidos pelo IPCA desde janeiro de 2025. Num aluguel de R$ 2 mil, o redutor derruba a base em quase um terço; num de R$ 10 mil, o alívio fica em torno de 6%. O benefício foi desenhado para o aluguel popular. Perde força rápido conforme o valor sobe.
E se os imóveis estiverem na pessoa física
A locação por pessoa física também entrou no imposto, com um filtro. Pelo artigo 251, é contribuinte quem, no ano anterior, teve receita de locação acima de R$ 240 mil e mais de três imóveis distintos alugados, valor que a própria lei manda corrigir mensalmente pelo IPCA desde janeiro de 2025. No ano corrente, o gatilho é a receita que excede em 20% esse limite. O Decreto 12.955, de abril deste ano, confirmou que os dois requisitos são cumulativos, ponto que o texto da lei complementar deixava em aberto. Quem fica abaixo de qualquer um dos dois segue fora do IBS e da CBS, pagando somente o imposto de renda.
Existe, portanto, uma faixa em que a pessoa física é mais simples e sai barata, e outra em que a holding continua vencendo com folga. A escolha entre as duas nunca dependeu só da alíquota, porque entram na conta a sucessão dos imóveis, a proteção contra credores e o custo de manter a empresa, assunto que aparece no texto sobre como o inventário consome o patrimônio. O que mudou foi o ponto de corte entre as duas opções, e as simulações feitas antes de 2025 já não descrevem o imposto que vem.
O que dá para fazer agora
A primeira providência tem data marcada: até 1º de dezembro a holding precisa estar emitindo NFS-e de padrão nacional em todas as locações. A segunda é a pasta de contratos, para separar os que se enquadram no artigo 487 dos que ficaram de fora, e para decidir, imóvel a imóvel, se a alíquota fixa compensa diante do perfil do inquilino.
A terceira é refazer o retorno líquido da carteira com o imposto de 2033, e não com os 3,65% de hoje. A diferença entre um e outro consome perto de cinco pontos da receita bruta de aluguel, o que entra na mesma conta de rentabilidade real que fizemos no texto sobre o que sobra depois da inflação. Em contrato novo, cabe negociar desde já a cláusula de repasse do tributo.
Perguntas frequentes
A holding de imóveis deixou de valer a pena?
Não pela conta do imposto sobre a renda do aluguel. Mesmo em 2033, a soma dos tributos da holding fica entre 16,05% e 19,25% da receita, contra até 27,5% na pessoa física. A margem, porém, encolheu dos dois lados, porque desde 2026 a distribuição de lucros acima de R$ 50 mil por mês para o mesmo sócio tem retenção de 10% na fonte, ajustada depois na declaração, mudança que detalhamos no texto sobre a tributação das altas rendas.
O 1% destacado em 2026 vai ser cobrado?
Apenas de quem não cumprir as obrigações acessórias. O artigo 348 compensa o valor destacado com o PIS e a Cofins do mesmo período, e permite ressarcimento quando não há débito suficiente, mas condiciona a dispensa à emissão correta do documento fiscal.
Meu contrato antigo garante os 3,65% para sempre?
Não. É uma opção, e não um regime automático. No contrato não residencial, a alíquota fixa vale até o fim do prazo originalmente pactuado, e a renovação joga a locação no regime normal. No residencial, o limite é 31 de dezembro de 2028. O contrato precisava estar assinado até 16 de janeiro de 2025, com prazo determinado, e, no caso dos comerciais, registrado ou disponibilizado ao fisco até o fim de 2025.
Alugar para empresa passou a ser melhor do que alugar para família?
Do ponto de vista do imposto novo, sim, porque o inquilino contribuinte recupera como crédito o que foi destacado e o locatário residencial não recupera nada. Vacância e perfil do inquilino, porém, continuam pesando mais na renda do imóvel do que a alíquota.
A trajetória até 2033 já está escrita na lei. Dá para simular cada imóvel com os dois números, o de hoje e o do sistema cheio, e descobrir quais contratos sustentam a estrutura atual e quais pedem revisão antes de 2029. O Diagnóstico Patrimonial faz essa conta imóvel a imóvel, considerando o regime de transição de cada contrato, e mostra onde a holding continua sendo a melhor casa para o patrimônio imobiliário.